地产业“营改增”箭在弦上 业内认为对房价影响不大

发布时间::2014-07-24 02:57:29来源:互联网作者:浏览:

 

日前,财政部部长楼继伟表示,下一步营业税改增值税(以下简称“营改增”)范围将逐步扩大到建筑业、房地产业等各领域。这番言论,又为尚未纳入营改增的行业吹响了冲锋号。

多方消息显示,财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研,房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。那么房价是否会因此受到影响?郑州多位业内人士对此持乐观态度。

东方今报记者 朱国艳

2015年底之前会推行

郑州还未进入测算阶段

据报道,财税部门和房地产商关于“营改增”的沟通早在2013年年底就已开始,一些有代表性的房企已按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。

多位业内人士预言,因为建筑业的税率规定为11%,所以房地产业应该会与之一致,税率也是11%。

对于这些言之凿凿的传言,郑州市国税部货劳处副处长王伟红表示,年初时确实一直在说建筑业要实行“营改增”的事儿,但由于随后忙着1月1日起的交通运输业、6月1日起的电信业营改增事项,建筑业营改增就搁置了下来,关于房地产业的营改增税制改革更是没有眉目。

据王伟红介绍,目前还没接到上级通知要对建筑业和房地产业进行营改增,因此还未就郑州房企的收入、成本、利润等进行分析和测算。

自打2012年以来,营改增一直占据各大新闻媒体的热点位置。这项将对中国产生深远影响的税制改革已于2012年1月1日在上海拉开帷幕,随后逐步扩大范围,按照国家的部署,有望在2015年底实现全覆盖。 随着2015年年底全行业完成营改增的期限渐近,尚未纳入营改增的行业已经纷纷着手准备,房地产业风声渐紧。

“房地产业营改增比较特殊。因为房地产不像其他行业还有下游产业,房地产业的终端就是普通买房人,而且价格比较昂贵,一旦改革牵涉层面很大,国家相当谨慎,因此放在收尾部分比较合适。”郑州有名的税法专家王国娜说。

王国娜认为,房地产业实行营改增是早晚的事儿,目前郑州的房企最好就营改增先进行自我调研,做到心中有数,才能在改革开始后就难点问题和税务部门做好沟通。

有人担心有人无所谓

郑州房价会受影响?

房地产业营改增之后,房价是否会有波动?有专家表示,如房地产业价格上升空间有限,营改增后房地产商的盈利将受到影响,日子恐将更加难过。

对于这种说法,部分郑州本土业内人士并不认同。郑州市国税局货劳处副处长王伟红表示,从郑州目前的营改增经验来说,营改增之后很少有企业出现税负升高的情况,大多数企业都从中获利了。对此,王国娜也持肯定态度:“凡是进行过营改增的企业,都受益了。”

不过,仍有部分企业对此表示担心。郑州市一家不愿透露姓名的建筑业负责人表示,营改增企业获利的关键,在于企业是否拿到进项票,有了进项票企业才能抵扣税款。“而建筑业的很多原始东西并不规范,那些卖给我们大沙、砖头的企业很多根本不具备开具增值税发票的条件,我们去哪儿抵扣税款呢?”

也就是说,即使建筑业、房地产业进行了营改增,而与之相关的配套企业如果开不出增值税发票,建筑业和房地产业企业或将面临税负成本上升的尴尬。市民难免担心,若是房企的税负增加,是否会将增加的成本分摊到房价上,从而抬高新房价格。

以一家年销售额为1亿元的房产公司为例,需要缴纳营业税500万元。营改增之后,税率由5%变为11%,销售额产生的税负为991万元[1亿元÷(1+11%)×11%]。也就是说,房地产行业营改增之后,如果这家企业可抵扣的项目少于491万元,这家企业的税负相比原来就会增加。

对此,王伟红表示,目前国家还未出台相关细则,但从以往经验来看,即使出现上述情况,政府部门也一定会有所考虑。比如年初进行的交通运输业营改增,部分企业也出现了过路过桥费无法抵扣导致税负上升的情况,但根据省财政厅出台的税收优惠过渡政策,这些企业如果多缴税可以拿到政府补贴。

“所以,建筑业、房地产业企业不用太担心,税务部门在测算时一定会考虑到很多具体情况。”王伟红说。

而房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君也认为,营改增不会对房价造成太大影响,毕竟相比较高的土地成本,房地产企业增加的税负成本微乎其微,就算涨价,也不会太明显。

二手房缴税成本

是否会增高?

视相关政策而定

除了新房,有业内人士表示,如果房地产行业实行营业税改增值税,对二手房交易也会产生一定的影响。

 

现在郑州的二手房交易中,税费主要包括个人所得税、土地增值税、交易手续费、合同印花税、营业税等税种。现行的政策是,对于购买时间不足5年的非普通住宅(即面积大于144平方米的)和普通住宅,按房屋成交总价征收营业税;超过5年的非普通住宅按两次交易差价征收,超过5年的普通住宅免征,最终税率大概为5.6%。

那么,如果税率由5.6%的营业税变为11%的增值税,一套成交价为50万元的普通住宅在5年内出售,需要缴纳2.8万元营业税。改为11%的增值税之后,若按原价出售则需要缴纳近5万元[50万÷(1+11%)×11%]的税费。比以前多了整整2.2万元。

对于这种说法,王国娜表示不具备借鉴意义,因为个人并不具备抵扣增值税的资格,是否会进入营改增的范围还不好说。如果到时国家允许卖房一方代开增值税发票,这个问题才有意义。即使二手房纳入营改增范围,税率定为多少也是个未知数。